为贯彻落实《江西省城市功能与品质提升三年行动方案》（赣办字《2018》55号）、《南昌市城市功能与品质提升三年行动暨深入推进“美丽南昌·幸福家园”环境综合整治实施方案》（洪办字（2019）6号）和《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市创新老旧居民区物业服务模式试点工作方案的通知》精神，结合西湖区开展全国社区治理和服务创新实验区工作开展，探索建立西湖区老旧居民区物业服务新模式，提升城市功能与品质，改善城市人居环境，制定本方案。

一、总体思路

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面深入贯彻落实党的十九大、省委十四届七次全会和市委十一届六次全会精神，坚持以人民为中心，牢固树立高质量发展理念，按照“精心规划、精致建设、精细管理、精美呈现”的总体要求，以探索建立老旧居民区科学合理的长效机制为目标，按照“先综合整治、后提升管理”的步骤，实行“‘门’内物业服务、‘门’外公共服务，‘门内门外’行政管理全覆盖”(本方案所称“门”，在封闭式小区是指小区大门，在开放式居民区是指单元楼栋门)的老旧居民区物业服务新模式，努力改善老旧居民区环境和服务品质，提升群众满意度和获得感。

二、任务目标

按照“试点先行，逐步推开”的原则，2019年在我区选取2个社区（兴柴北苑社区、桃苑社区）开放式老旧居民区开展老旧居民区物业服务创新模式试点，将试点社区打造成为美丽宜居、整洁有序的幸福家园。然后，总结形成可复制、可推广的经验做法，为下一步全面推行打好基础。

三、组织领导

成立区老旧居民区物业服务创新工作领导小组，统筹协调推进我区老旧居民区物业服务模式创新试点工作，研究解决试点过程中出现的重大问题。

（一）领导机构

组长：刘海祥区委常委、区政府党组成员

副组长：胡海区房管局局长

成员：张卫民西湖公安分局副局长

崔海燕区房管局总工程师

陈巧区民政局党组成员

胥筱巧区财政局副局长

段纹区城建局副局长（丁公路街道城管所

党支部书记）

张星区城管局党委委员

兰敏华区市场监管局食品药品安全总监

刘征华区应急管理局副局长

徐松区消防救援大队副大队长

艾志有桃花镇人武部长

谭力峰南站街道信访维稳专职副科级干部

高俊南浦街道办事处副主任

汪泓西湖街道办事处副主任

谌晖朝阳洲街道办事处副主任

涂志磊十字街街道人社所所长

杨双红桃源街道司法所所长

刘高勇广润门街道维稳信息员

廖文松系马桩街道维稳信息员

谢玮宁丁公路街道办事处副主任

吴崇明绳金塔街道办事处副主任

周启斌朝农街道办事处副主任

领导小组下设领导小组办公室，办公室设在区房管局,崔海燕同志兼任办公室主任，办公室成员从房管、城建、民政、公安、消防、财政等相关部门抽调。

（二）职责分工

全区老旧居民区物业服务创新工作要建立健全区直相关职能部门、各街道、镇和社区条块结合、互相协作、密切配合、多方联动、齐抓共管的工作机制。

领导小组办公室：具体负责起草、制订老旧居民区物业服务模式试点工作方案及相关管理政策；分解目标任务，界定各相关成员单位职责分工；组织推进我区老旧居民区物业服务创新工作；统筹协调老旧居民区创新服务模式过程中存在的问题；督促相关单位各司其职、各尽其责，完成各项既定工作任务；负责对老旧居民小区物业服务模式创新试点工作进行考核、绩效评定，总结试点经验。

区房管局：负责老旧居民区试点项目的业主大会和业主委员会成立工作的业务指导；指导区房管部门督促承接试点项目的物业服务企业做好物业服务。

西湖公安分局：负责指导督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导物业服务区域内的安全防范设施建设；查处治安案件、调解各类治安纠纷；加强对保安人员、外来人口和居民禁燃禁放、养犬行为的管理；区公安交管局负责指导开放式老旧居民区内公共道路划设停车位；加强对物业服务区域内车辆乱停放行为的管理。

区城管局：负责统筹“门”外的道路保养保洁、公厕管理、对区城管局组织施工的绿化进行养护，对物业服务区域的环境进行检查、指导和监督；负责对违章搭建、车辆乱停乱放、破坏公共绿化、乱设摊点等行为的查处；履行职责范围内的其他相关公共服务及行政管理职责。

区民政局：负责指导社区建立小区协商议事机制，组织业主委员会、物业服务企业、有关职能部门、驻地单位共同协商解决小区矛盾和问题。

区城建局：负责牵头实施社区环境综合整治，组织验收；

区财政局：负责统筹划拨公共服务资金；落实安排财政奖励专项资金，根据领导小组办公室的考核结果及时拨付奖励资金。

区市场监督局：负责对老旧居民区物业服务企业面向居民收取物业服务费、停车费等收费明码标价行为的监管。

区消防救援支队：负责物业服务区域内消防设施维护、消防通道堵塞、电动车违规充电等消防工作实施监督管理。

城乡建设、自然资源、生态环保、应急管理等有关部门各司其职，履行好相关行政管理和公共服务职责。

各街道（镇）：负责组建试点项目的业主大会筹备组，指导业主大会和业主委员会有序自治；在业主委员会产生前，指导社区居民委员会代行业主委员会职责；负责配合有关部门开展试点项目公共服务承接工作；负责指导社区工作站（社区居民委员会）协调试点项目的日常工作；负责召集联席会议，协调处理辖区内物业服务矛盾纠纷等。

社区工作站（社区居民委员会）：负责协调试点过程中的日常问题，将物业管理纳入日常工作范围；在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，开展居民自治；组织业主委员会成员通过规定程序进入社区工作站兼职等相关工作；配合相关部门开展试点项目的公共服务承接工作；在民政部门指导下，将物业服务纳入试点项目“1+5+X”社区邻里中心建设统筹推进。

四、工作措施

（一）社区工作站与业主委员会人员高度融合

业主委员会的相关人员通过规定程序到社区工作站兼职，兼职人员可以在社区工作站领取报酬。社区工作站应当将物业管理纳入日常工作范围，明确至少一名工作人员负责社区物业管理工作。

（二）社区管理与物业服务工作高度融合

试点社区应提供物业管理用房，办公面积应不低于120平方米；无物业管理用房的社区，可以通过环境综合整治或邻里中心建设配建，也可以通过长期租赁、合署办公的方式解决。

试点遵循一一对应原则，即一个老旧居民区属一个社区，不得跨社区。鼓励提倡一个社区内的不同老旧居民区的业主大会，聘请同一家物业服务企业或者相同的专业机构，以发挥规模效应、降低服务成本，鼓励提倡物业服务企业将降低成本所得收益，返还部分用于社区建设。

（三）物业服务与公共服务、行政管理相结合

老旧居民区实行“‘门’内物业服务、‘门’外公共服务，‘门内门外’行政管理全覆盖”的管理模式：

“门”内的物业服务契约化，即服务内容、服务标准、服务价格等由业主委员会与物业服务企业或专业机构以书面合同形式约定；可以实行综合服务，也可选择如保洁、保安等单项或组合的“菜单式”服务。

“门”外的公共服务集中化，即社区范围内的道路保养保洁、绿化养护、路灯管理、公厕管理、市政管网畅通、化粪池疏通等基础设施公共服务职责和资源下沉至街道（乡镇）社区，由街道（乡镇）、社区统筹整合资源，统一履行公共服务职责。服务经费由市城管局统筹，由市区两级财政按照“权随责走、费随事转、事费配套”的原则，划拨给街道（乡镇）社区，原提供公共服务单位享受的经费作相应核减。

鼓励组建国有公共服务企业，统一承揽“门”外各项公共服务。

为实现公共服务与物业服务无缝衔接，鼓励由同一机构提供“门”内物业服务和“门”外公共服务。

行政管理网格化，即公安、消防、城市管理、环保等部门应当将行政执法职能下沉至街道（乡镇）社区，实行“分片到人，挂牌服务”，各相关部门须明确片区责任人，并与社区居民委员会网格员做好对接。社区居民可以直接向相关部门的责任人反映举报问题，也可以由社区居民委员会向相应行政部门对口人员反映问题，相关行政部门应当按照各自职责及时做好行政管理、执法工作。

（四）市场化运作为主导、政府扶持为辅助

老旧居民区推行物业服务，遵循“市场运作、业主付费、政府扶持”的原则，物业服务费由居民（单位）承担。各城区应本着“扶持、引导、优惠、渐进”的原则，综合考虑老旧居民区业主的经济承受能力和消费心理习惯，科学合理地测算居民群众个人应承担的物业服务费标准，原已收取的费用不得重复收取。

试点期间政府将给予适当的资金和政策扶持：

1、以奖代补。为支持、鼓励和推动试点社区推行物业服务工作，对试点社区推行物业服务工作进行考核，考核合格的发放奖励，奖励期稳定5年，奖励标准为2019年-2021年18元/月/户、2022年12元/月/户、2023年6元/月/户，奖励资金用于补贴社区经费不足；奖励金额为物业服务区域内总户数*奖励标准。考核办法由市老旧居民区物业服务创新工作领导小组制定，奖励资金由市区两级财政各承担50%。

2、政策扶持。允许试点项目在物业服务区域内依法设置广告栏、广告牌开展广告位租赁经营、快递储存柜的场地租赁、再生资源经营等，获得的经营收益须用于本项目内的物业服务。

在不违反规划原则的前提下，允许城区政府在道路、场地依法划设停车位，收取停车管理费，用于补贴试点社区经费不足。

（五）有偿服务与社会效益相兼顾

老旧居民区推行物业服务，坚持“有偿服务、自主经营、保本微利”的原则，国有或者民营的物业服务企业、专业机构均可参与，享受相应的奖励资金和相关扶持政策。

五、实施步骤

（一）规划选点（8月底前完成）。按照先易后难、试点推开的原则，通过居民意愿调查，选择2个业主有意愿、愿配合的开放式老旧居民区开展试点。结合社区环境综合整治、社区邻里中心建设工作的开展，可以选择已社区环境综合整治完成的社区，也可选择今年正在整治的项目。

（二）社区环境综合整治（12月底前完成）。如选择今年正在整治的项目试点，由区城建局牵头、具体实施，整治需要做到包括道路平整、排水畅通、楼道整洁、庭院美化、照明完好、店招规范、车停有序、配建电动车或自行车集中停放点及充电装置、改造或者新建物业管理用房等，为物业服务企业或专业机构入驻创造必要条件。同时，对有条件封闭的小区，应当尽量封闭，以利于今后管理。

（三）召开业主大会、成立业主委员会（11月底前完成）。街道、镇、社区发挥属地管理优势，积极发动辖区内的业主参与，在区房管部门的指导下，召开业主大会，选举业主委员会。

（四）选聘物业服务企业或专业机构并入驻提供服务（12月份）。街道、镇、社区指导业主大会根据物业服务企业或专业机构提供的不同价位、质价相符的“菜单式”服务标准，通过投票选择适宜的企业和服务标准，指导业主委员会与业主大会与选聘的物业服务企业或专业机构签订服务合同。

物业服务企业或专业机构按照合同约定，进驻居民区提供服务。街道、镇、社区应积极鼓励和促进，将该社区范围内的公共服务一并委托该物业服务企业或专业机构，实现“单元门”内物业服务与“单元门”外公共服务无缝衔接。

（五）考核验收工作（2020年2月底前完成）。领导小组办公室要组织人员定期对我区试点工作进行检查考核，督促各相关单位和物业服务企业或专业服务机构按照实施方案既定部署进一步加大工作实施，强力推进。

六、工作要求

（一）加强组织领导。对应成立专项工作机构和领导小组，形成主要领导亲自抓、分管领导具体抓、其他领导共同抓的工作态势;要统一思想、制定方案、精心部署、明确责任、有效推进，务必按照时间节点完成各项工作。

（二）加强协调考核。要加强统筹协调，对工作推进过程中出现的共性问题及时协调调度。

（三）加强部门协同。开放式老旧居民区推行物业服务，涉及到城建、城管、房管、民政等，各部门务必齐心协力、齐抓共管，共同做好开放式老旧居民区推行物业服务这项工作。

（四）加强宣传动员。充分发挥街道、镇、社区基层党组织的作用，把开放式老旧居民区推行物业服务与“美丽南昌.幸福家园”创建活动、与开展全国社区治理和服务创新实验区工作结合起来,通过组织居民座谈会、上门征求居民意见、新闻报道等方式广泛宣传，动员群众积极参与,提高群众的满意度。

（五）做好经验总结。这次试点要立足长远，形成可复制、可推广的经验做法，破解开放式居民区推行物业服务这一城市管理难题，提高城市管理水平、改善城市人居环境。